Esiste un sistema di prenotazione gratuito per case vacanza?

Plugin e piani gratuiti esistono, ma di solito coprono solo calendario e modulo di richiesta. Pagamento, acconto e conferme automatiche sono quasi sempre a pagamento. Confronta la variante gratuita con il lavoro: chi risponde a mano a ogni richiesta paga con il tempo invece che con il denaro.

Posso essere più conveniente sul mio sito che su Airbnb?

Sì. Dal 1° dicembre 2022 le clausole di parità imposte dalle piattaforme di prenotazione alle strutture ricettive valgono in Svizzera come concorrenza sleale. Una piattaforma non può quindi imporre che il prezzo sul tuo sito non sia più basso. Questo articolo non sostituisce una consulenza legale.

Che cos'è un channel manager e mi serve?

Un channel manager allinea calendari e prezzi di più portali e comunica ogni prenotazione a tutti i canali. Diventa utile da circa tre canali o con più oggetti. Per un appartamento su due portali basta di solito la sincronizzazione iCal, gratuita presso entrambi i fornitori.

Quante prenotazioni servono perché convenga un sistema proprio?

Dipende dal fatturato, non dal numero di prenotazioni. Con i nostri valori indicativi e una commissione del 15,5 percento, un fatturato diretto di circa 15'500 franchi copre il primo anno; dal secondo bastano circa 5'800 franchi. Sotto quella soglia la piattaforma resta più conveniente.

Sistema di prenotazione per casa vacanza: costi a confronto

Prima della stagione invernale la domanda torna: basta Airbnb oppure conviene una propria pagina di prenotazione? La risposta dipende meno dai gusti che da due numeri, la commissione e la quota di ospiti che ti contatterebbe comunque direttamente.

Questo articolo confronta le tre strade con le tariffe ufficiali, sviluppa un esempio della Svizzera centrale e spiega che cosa comportano calendario, pagamento, tassa di soggiorno e IVA.

Quale sistema di prenotazione per casa vacanza scegliere?

Le strade sono tre, e molti locatori ne usano due in parallelo.

Le piattaforme come Airbnb o Booking.com portano visibilità, gestione dei pagamenti e recensioni. In cambio trattengono una commissione e decidono come appare il tuo annuncio.

Un plugin nel proprio sito aggiunge calendario e modulo di prenotazione a un sito esistente. È la via propria più economica, ma richiede manutenzione ed è adatta soprattutto a un singolo oggetto. Se occuparti tu della manutenzione è la stessa valutazione che vale per il resto del sito: fai da te o agenzia.

Un sistema di prenotazione proprio collega calendario, prezzi, acconti, contratti ed e-mail. Conviene quando entrano in gioco più oggetti, prezzi stagionali o servizi accessori.

Tre strade per prenotare una casa vacanza: piattaforma, plugin nel proprio sito o sistema di prenotazione proprio

Un quarto elemento è il channel manager, un software che allinea il calendario su più portali. Non sostituisce il sistema di prenotazione: evita le doppie prenotazioni.

Quanto costano Airbnb e Booking.com?

Airbnb ha due modelli. Con la commissione condivisa la maggior parte degli host paga il 3 percento e gli ospiti versano un ulteriore 14,1-16,5 percento del subtotale. Con la commissione a carico del solo host paga tutto chi affitta: la maggioranza versa il 15,5 percento, gli altri di solito il 14-16 percento. Per molte strutture ricettive tradizionali questo modello è obbligatorio (centro assistenza Airbnb, verificato il 15 ottobre 2026).

Booking.com non pubblica una commissione standard: si trova nel contratto. Una valutazione ufficiale però esiste. Il 21 maggio 2025 il Sorvegliante dei prezzi ha stabilito che le commissioni applicate agli alberghi svizzeri sono eccessive e devono scendere in media di quasi un quarto. L'azienda può ricorrere al Tribunale amministrativo federale (Sorveglianza dei prezzi, comunicato stampa).

C'è un punto che conta per i tuoi prezzi: dal 1° dicembre 2022 le clausole di parità imposte dalle piattaforme di prenotazione alle strutture ricettive sono considerate concorrenza sleale in Svizzera (LCSl art. 8a, RS 241). Sul tuo sito puoi quindi essere più conveniente che sul portale.

La prenotazione diretta, calcolata

Un esempio con cifre tonde: una casa vacanza nella Svizzera centrale, 120 pernottamenti all'anno a 180 franchi, quindi 21'600 franchi di fatturato distribuiti su circa 30 prenotazioni.

Tramite la piattaforma: 21'600 × 15,5 percento = 3'348 franchi di commissioni all'anno.

Tramite il proprio sito: da noi un sistema di prenotazione parte da 1'500 franchi una tantum, più 20-50 franchi al mese per il servizio, cioè 240-600 franchi all'anno. Ipotizziamo che tu accetti TWINT con un contratto tuo: nella vendita a distanza il pagamento costa allora l'1,35 percento, con un supplemento di 30 centesimi per transazione quando si usa il link di pagamento (TWINT, indice dei prezzi e delle prestazioni, luglio 2026). Fanno 21'600 × 1,35 percento = 291.60 franchi più 30 × 0.30 = 9 franchi, quindi circa 300 franchi.

Primo anno: 1'500 + 600 + 300 = 2'400 franchi. Dal secondo anno: 900 franchi.

Commissione della piattaforma contro sistema proprio: 3'348 franchi di commissioni contro 2'400 franchi nel primo anno

In altre parole: non appena circa 15'500 franchi di fatturato passano dal proprio sito (2'400 ÷ 15,5 percento), il sistema proprio costa meno già nel primo anno. Dal secondo anno bastano circa 5'800 franchi.

Il rovescio della medaglia: la piattaforma porta gli ospiti, il sito no. Chi inizia ora parte di solito da un portale e costruisce la prenotazione diretta in parallelo.

Sincronizzare i calendari

Appena un oggetto è presente su due canali serve una sincronizzazione dei calendari. Lo standard è iCal, un formato di scambio: ogni portale mette a disposizione un indirizzo che finisce in .ics e gli altri lo leggono a intervalli regolari.

Airbnb cita VRBO, Booking.com e Tripadvisor e aggiorna i calendari collegati automaticamente circa ogni tre ore (centro assistenza Airbnb sulla sincronizzazione).

L'intervallo è il punto debole: fra due aggiornamenti la stessa notte può essere prenotata due volte. Tre accorgimenti aiutano:

Bloccare giorni di preparazione fra due soggiorni, così i cambi stretti pesano meno.
Designare un canale principale, di solito il proprio sito, e registrarvi subito anche le richieste telefoniche.
Usare un channel manager quando i portali sono più di due.

Chi affitta solo in modo diretto non ha questo problema: il calendario è uno solo.

Pagamento, tassa di soggiorno e IVA

Sul pagamento vanno chiarite tre cose: acconto o importo intero, mezzi di pagamento e regola di disdetta. Un acconto alla prenotazione e il saldo prima dell'arrivo è diffuso e si imposta in qualsiasi sistema. TWINT, carta e fattura si possono combinare.

Tassa di soggiorno. È regolata a livello cantonale e comunale. Nel Cantone di Lucerna i Comuni possono riscuoterla per ogni pernottamento in una casa vacanza, per notte, anche quando la prenotazione arriva tramite terzi. I proprietari possono versarla anche come forfait annuo e l'importo lo fissa il Comune (legge sui tributi e i contributi nel turismo, SRL n. 650, §§ 15 e 17, in tedesco).

IVA. L'alloggio rientra nell'aliquota speciale del 3,8 percento, valida al più tardi fino alla fine del 2027 (LIVA art. 25 cpv. 4, RS 641.20). L'assoggettamento scatta però solo oltre 100'000 franchi di fatturato annuo; sotto quella soglia sei esente.

Situazione giuridica verificata in ottobre 2026. Questo articolo non sostituisce una consulenza legale.

Plugin o sistema proprio?

La regola pratica: un plugin basta per un oggetto con prezzi semplici, un sistema proprio conviene da più oggetti o con processi particolari.

	Plugin nel sito	Sistema proprio
Oggetti	Uno o due	Più oggetti, anche con varianti
Prezzi	Stagione e fine settimana	Scaglioni, supplementi, sconti
Pagamento	Di solito un fornitore	Acconto, saldo, TWINT
Manutenzione	Aggiornamenti da soli	Seguita da noi
Valore indicativo	Parte del sito	da 1'500 franchi, 4'000-9'000 con pagamenti e team

Plugin o sistema di prenotazione proprio: il plugin per un oggetto, il sistema proprio da più oggetti

Quando entrano pagamenti, più collaboratori con calendari propri o il collegamento a sistemi esistenti, il nostro campo è di 4'000-9'000 franchi. Quale sistema per il sito stia sotto lo confronta l'articolo su WordPress, Shopify e sviluppo su misura.

Se il sito non esiste ancora, pianifica le due cose insieme: la prenotazione fa parte della struttura del sito e non è un corpo estraneo accanto. Come realizziamo un sito aziendale lo descrive la nostra pagina sulla creazione di siti web.

Come procedere

Raccogli i numeri. Pernottamenti e prezzo medio dell'anno scorso, più le commissioni pagate.
Stima la quota diretta. Quanti ospiti tornano o telefonano? Quello è il fatturato diretto sicuro.
Fai il conto. Fatturato diretto per l'aliquota di commissione, contro i costi di un sistema proprio, come nell'esempio sopra.
Parti in piccolo. Prima calendario e modulo di richiesta, il pagamento dopo.
Tieni entrambi. Il portale per i nuovi ospiti, il sito per gli abituali.

Quanto costa in tutto un sito con prenotazione lo spiega l'articolo su quanto costa un sito web. Come costruiamo i percorsi di prenotazione lo mostra la pagina sul sistema di prenotazione online.