Buchungssystem für die Ferienwohnung: Kosten im Vergleich

Vor der Wintersaison stellt sich die Frage neu: Reicht Airbnb, oder lohnt sich eine eigene Buchungsstrecke? Die Antwort hängt weniger am Geschmack als an zwei Zahlen – der Provision und dem Anteil der Gäste, die ohnehin direkt anfragen.

Dieser Artikel vergleicht die drei Wege mit offiziellen Gebühren, rechnet ein Beispiel aus der Zentralschweiz durch und zeigt, was bei Kalender, Zahlung, Kurtaxe und Mehrwertsteuer in der Schweiz dazugehört.

Welches Buchungssystem passt zur Ferienwohnung?

Es gibt drei Wege, und viele Vermieterinnen und Vermieter nutzen zwei davon gleichzeitig.

Plattformen wie Airbnb oder Booking.com bringen Reichweite, Zahlungsabwicklung und Bewertungen mit. Dafür behalten sie eine Provision und bestimmen, wie dein Angebot aussieht.

Ein Plugin in der eigenen Website ergänzt eine bestehende Seite um Kalender und Buchungsformular. Das ist der günstigste eigene Weg, braucht aber Pflege und passt vor allem zu einer einzelnen Wohnung. Ob du diese Pflege selbst übernimmst, ist dieselbe Abwägung wie beim Rest der Seite: selber machen oder machen lassen.

Ein eigenes Buchungssystem verbindet Kalender, Preise, Anzahlung, Verträge und Mails. Es lohnt sich, wenn mehrere Objekte, Saisonpreise oder Zusatzleistungen dazukommen.

Ein vierter Baustein ist der Channel Manager, eine Software, die deinen Kalender mit mehreren Portalen gleichzeitig abgleicht. Er ersetzt kein Buchungssystem, sondern verhindert Doppelbuchungen.

Was kosten Airbnb und Booking.com?

Bei Airbnb gibt es zwei Modelle. Bei der geteilten Gebühr zahlen die meisten Gastgeberinnen und Gastgeber 3 Prozent, die Gäste zusätzlich 14,1 bis 16,5 Prozent der Zwischensumme. Bei der Nur-Gastgeber-Gebühr trägt die Gastgeberseite alles: Die meisten zahlen 15,5 Prozent, die übrigen meist 14 bis 16 Prozent. Für viele Betriebe im traditionellen Gastgewerbe ist dieses Modell Pflicht (Airbnb-Hilfe, geprüft am 15. Oktober 2026).

Booking.com nennt keine öffentliche Einheitsprovision; sie steht im Vertrag. Eine amtliche Einordnung gibt es trotzdem: Der Preisüberwacher verfügte am 21. Mai 2025, dass die Kommissionssätze gegenüber Schweizer Hotels missbräuchlich hoch sind und im Durchschnitt um knapp einen Viertel sinken müssen. Das Unternehmen kann den Entscheid beim Bundesverwaltungsgericht anfechten (Preisüberwachung, Medienmitteilung).

Wichtig für die eigene Preisgestaltung: Seit dem 1. Dezember 2022 gelten Paritätsklauseln von Buchungsplattformen gegenüber Beherbergungsbetrieben in der Schweiz als unlauter (UWG Art. 8a, SR 241). Du darfst auf deiner eigenen Seite also günstiger sein als auf dem Portal.

Direktbuchung durchgerechnet

Ein Beispiel mit runden Zahlen: eine Ferienwohnung in der Zentralschweiz, 120 Logiernächte im Jahr zu 180 Franken, also 21'600 Franken Umsatz, verteilt auf etwa 30 Buchungen.

Über die Plattform: 21'600 × 15,5 Prozent = 3'348 Franken Gebühr pro Jahr.

Über die eigene Seite: Ein Buchungssystem kostet bei uns ab 1'500 Franken einmalig, dazu 20 bis 50 Franken im Monat für den Buchungsdienst, also 240 bis 600 Franken im Jahr. Angenommen, du nimmst TWINT mit einem eigenen Vertrag an: Dann kostet die Zahlung im Distanzgeschäft 1,35 Prozent, beim Zahlungslink zusätzlich 30 Rappen pro Transaktion (TWINT, Preis- und Leistungsverzeichnis, Juli 2026). Das sind 21'600 × 1,35 Prozent = 291.60 Franken plus 30 × 0.30 = 9 Franken, also rund 300 Franken.

Im ersten Jahr: 1'500 + 600 + 300 = 2'400 Franken. Ab dem zweiten Jahr: 900 Franken.

Umgerechnet heisst das: Sobald rund 15'500 Franken Umsatz direkt über die eigene Seite laufen (2'400 ÷ 15,5 Prozent), ist das eigene System im ersten Jahr günstiger. Ab dem zweiten Jahr genügen rund 5'800 Franken.

Die ehrliche Gegenrechnung: Die Plattform bringt die Gäste mit, die eigene Seite nicht. Wer neu vermietet, startet meist über ein Portal und baut die Direktbuchung parallel auf.

Kalender synchronisieren, Doppelbuchungen vermeiden

Sobald eine Wohnung auf zwei Kanälen steht, braucht es eine Kalender- Synchronisation. Üblich ist iCal, ein Austauschformat für Kalender: Jedes Portal stellt eine Adresse bereit, die auf .ics endet, und die anderen lesen sie regelmässig ein.

Airbnb nennt dafür VRBO, Booking.com und Tripadvisor und aktualisiert verknüpfte Kalender automatisch etwa alle drei Stunden (Airbnb-Hilfe zur Kalendersynchronisierung).

Dieses Intervall ist der Haken. Zwischen zwei Abgleichen kann dieselbe Nacht zweimal gebucht werden. Drei Massnahmen helfen:

• Vorbereitungstage zwischen zwei Aufenthalten blockieren, das entschärft knappe Wechsel.
• Einen Kanal führend machen, meist die eigene Seite, und dort auch telefonische Anfragen sofort eintragen.
• Einen Channel Manager einsetzen, wenn mehr als zwei Portale im Spiel sind.

Wer nur direkt vermietet, braucht nichts davon: Dann gibt es genau einen Kalender.

Zahlung, Kurtaxe und Mehrwertsteuer

Für die Zahlung sind drei Dinge zu klären: Anzahlung oder voller Betrag, Zahlungsmittel und Stornoregel. Eine Anzahlung von einem Teil des Preises bei der Buchung und der Rest vor der Anreise ist verbreitet und lässt sich in jedem Buchungssystem abbilden. TWINT, Karte und Rechnung lassen sich kombinieren.

Kurtaxe. Sie ist kantonal und kommunal geregelt. Im Kanton Luzern können die Gemeinden sie für jede Übernachtung in Ferienwohnungen erheben, auch wenn die Buchung über Dritte zustande kommt, und zwar pro Logiernacht. Eigentümerinnen und Eigentümer können ihre Taxen auch als Jahrespauschale entrichten; die Höhe legt die Gemeinde fest (Gesetz über Abgaben und Beiträge im Tourismus, SRL Nr. 650, §§ 15 und 17).

Mehrwertsteuer. Beherbergung unterliegt dem Sondersatz von 3,8 Prozent, befristet bis längstens Ende 2027 (MWSTG Art. 25 Abs. 4, SR 641.20). Steuerpflichtig wirst du erst ab 100'000 Franken Umsatz im Jahr; darunter bist du befreit.

Rechtslage geprüft im Oktober 2026. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.

WordPress-Plugin oder eigenes System?

Die Faustregel: Ein Plugin reicht für eine Wohnung mit einfachen Preisen, ein eigenes System lohnt sich ab mehreren Objekten oder besonderen Abläufen.

Kommen Zahlungen, mehrere Mitarbeitende mit eigenen Kalendern oder eine Anbindung an bestehende Systeme dazu, liegt unser Rahmen bei 4'000 bis 9'000 Franken. Welches Website-System darunter passt, vergleicht der Artikel zu WordPress, Shopify und Eigenentwicklung.

Steht die Website selbst noch nicht, planst du beides zusammen: Die Buchung gehört in die Struktur der Seite und nicht als Fremdkörper daneben. Wie wir eine Firmenwebsite aufbauen, beschreibt unsere Leistungsseite.

So gehst du vor

1. Zahlen sammeln. Logiernächte und Durchschnittspreis des letzten Jahres, dazu die bezahlten Provisionen.
2. Direktanteil schätzen. Wie viele Gäste kommen wieder oder fragen per Telefon an? Das ist dein sicherer Direktumsatz.
3. Rechnen. Direktumsatz mal Provisionssatz gegen die Kosten eines eigenen Systems stellen, wie im Beispiel oben.
4. Klein starten. Erst Kalender und Anfrageformular, Zahlung später.
5. Beides behalten. Portal für neue Gäste, eigene Seite für Stammgäste.

Was eine Website mit Buchung insgesamt kostet, steht im Artikel was eine Website kostet. Wie wir Buchungsstrecken aufbauen, zeigt unsere Seite zum Online-Buchungssystem.